東京ルールとは？

　東京ルールとは、東京都における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例の呼称です。　賃貸住宅紛争防止条例は、住宅の賃貸借に伴い、あらかじめ明らかにすべき事項を定めることにより、住宅の賃貸借上のトラブルを防止するために制定されています。この条例では、宅地建物取引業者が借主に書面を交付し、退去時の原状回復と入居中の修繕について、費用負担に伴う「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などを説明することを義務付けています。
　具体的に宅地建物取引業者に義務付けられている内容は以下の2点です。

退去時の原状回復・入居中の修繕の費用負担の原則

実際の契約の中で借主の負担とされている具体的内容

また、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」というものが示されており、退去時の基本的な考え方を知ることができますので、東京都でお部屋を借りる場合には目を通しておくと安心です。

説明事項

退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
修繕・維持管理等に関する連絡先

　上記の内容は、契約締結時に宅地建物取引業者から書面で説明を受け、署名することとなります。この時、注意したいのが、ご自身が締結しようとしている契約の「特約」がどうなっているかという点です。借主側にとってあまりに不利益になる内容であれば、たとえ契約してもその部分が無効とされることもあります。しかし、特約があるのなら、基本的にはその内容に従うことになります。賃貸借契約で最も多いとされるトラブルは、退去時の敷金精算です。後になってから、読んでいなかった、知りませんでしたは通用しません。分からない部分などがある場合には、しっかりと確認するようにして下さい。

原状回復の基本的な考え方

　建物を借りて退去する際には、借主はきちんともとの状態に戻して貸主に返す「原状回復義務」を負うことになります。しかしこの「原状回復義務」とは、借りたときと全く同じ状態にして返さなければならないという意味のものではありません。建物や設備の価値は、年数の経過によって減少していくもの。借主の故意・過失や、その借主が住んだからこそ生じてしまった部分はきちんと戻さなければなりませんが、誰が住んでも発生する価値の減少まで回復する必要はありません。誰が住んでも発生する部分は、特約がない限り貸主が負担すべきとされています。

一般的な負担区分の例示
借主負担	・引越し作業等で生じた床の引っかき傷やキャスターなどの凹み傷・不注意で雨が吹き込んだことなどによる床の色落ち・クリーニングで除去できない程度のタバコのヤニ汚れ・壁の釘穴・ネジ穴・結露を放置したことで拡大した壁のカビやシミ・台所の油汚れ（手入れが悪くススや油が付着している場合）・日常の手入れ不足による設備の毀損・汚損・飼育ペットによる柱等の傷
貸主負担	・画鋲・ピンなどの穴・壁に貼ったポスターや絵画の跡・日照等による床の変色・テレビや冷蔵庫によるクロスの黒ずみ・クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニ汚れ・特に破損等していない畳の表替え・裏返し・水廻りなどの消毒・フローリングのワックスがけ

※特約が認められる場合には、その内容による。

尚、より詳しい情報は、以下の東京都都市整備局のホームページでご確認下さい。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm